Рынок ипотечного кредитования — сфера, о которой среди горожан до сих пор ходят легенды. Легенды связываются как о небывалых квартирах, купленных счастливчиками на ипотечные кредиты, так и об ужасных последствиях доверчивости заемщиков.
Специалисты Центра Ипотечных Программ АН «Золотой ключ» рассказывают о наиболее распространенных заблуждениях, с которыми им приходится сталкиваться в своей работе.
Заблуждение № 1:
кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости
С этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Вероятно, ошибка происходит из-за того, что агентства являются первым звеном в ипотечной схеме и порой ведут просветительскую работу активнее, чем сами банки. Между тем, кредиты выдают именно банки, а агентства оказывают посреднические услуги — помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы, и т. д. Необходимость сотрудничества агентств недвижимости банков происходит из-за того, что механизм работы ипотеки тесно связан с процессами на рынке недвижимости. Около 60% заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую -пожеланий клиента. Банки не интересует, какая квартира у клиента есть, и какую он хочет получить. Их интересуют точные суммы первоначального взноса и кредита. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка- это работа риэлтора.
Заблуждение № 2:
банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует
При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог — это гарантия для банка. Однако цель банка — вовсе не вернуть себе выданные деньги, а получить прибыль с вложенных денег (т. е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляют определенные требования. Размер кредита, напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка, сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35-50 %% от ежемесячного дохода. Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов (в случае, если один из супругов выступает созаемщиком).
Заблуждение № 3:
при покупке квартиры в кредит, квартиры оказывается в собственности банка
По наблюдениям специалистов АН «Золотой ключ» эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ЕГРП) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
Заблуждение № 4:
при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира
Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности (не раньше чем после сдачи дома). Однако есть варианты. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог его квартиру (которая находится в его собственности). Разумеется, эта квартира должна быть оценена не ниже, чем сумма выданного кредита. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. Конечно, такая схема серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков (не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог). Поэтому существует вторая схема ипотечного кредитования на первичном рынке. При этой схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка. В этом случае, количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.
Заблуждение № 5:
получение кредита ничего не стоит
К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) в некоторых банках нужно будет заплатить от 1 до 3 тыс. рублей. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (специалистам оценочной компании) от 2 до 2,5 тыс. рублей. За открытие счета в банке платят от 0,5% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы-0,8-1,8 % от суммы кредиты. В целом получается довольно значительная сумма — многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовывать ее к сумме первоначального взноса.
Заблуждение № 6:
если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры
Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим в 1 000 000 рублей, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом, банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 90% от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью 1 050 000, банк выдает ему не обещанные 1 000 000, а всего лишь 945 000 рублей(90% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке оценочной компании оценивается ниже ее рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 90% от оценочной стоимости . Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
Заблуждение № 7:
все риски заемщика страхуются
Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование титула (права собственности), имущества (то есть самой квартиры), а также жизни и трудоспособности заемщика. Естественно, все расходы по страхованию несет заемщик. При этом на самом деле страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Заблуждение № 8:
если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу
Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодопреобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.
Заблуждение № 9:
если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту, заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все
Это заблуждение заставляет многих отказаться от покупки квартиры через ипотеку — люди бояться потерять все. Однако, не надо забывать, что, выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает выплатить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Все эти деньги (доля в квартире), безусловно, принадлежит заемщику, и банк на них не претендует. Таким образом, в случае, если заемщик по каким-то причинам не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им в кредит квартира обменивается с доплатой. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.
